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高盛以高达4.1亿美元收购LCN

2026-08-19 01:00:55
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高盛同意以最高4.1亿美元收购LCN Capital Partners，为其投资管理业务增添约30亿美元的商业地产资产

摘要

高盛将先行支付2.6亿美元，另有最高1.5亿美元取决于未来业绩目标。

收购价款的约80%将以高盛股票支付。

LCN在北美和欧洲管理售后回租、定制建设和三净租赁投资。

交易预计于2026年底前完成，尚需监管批准。

高盛在8月18日发布的公告中表示，该交易将把LCN的投资基金、企业关系及房地产团队纳入高盛资产管理公司。

高盛将主要以股票支付LCN收购价款

根据协议，高盛在收购完成时将提供约2.6亿美元。若业务达到长期业绩目标并履行服务承诺，LCN的所有者还可通过递延及有条件支付获得额外1.5亿美元。

高盛表示，全部对价中约80%将以高盛股票支付。因此，如果附加支付的条件未满足，最终金额可能低于4.1亿美元。

该收购预计于2026年底前完成，仍需获得监管批准并满足常规交割条件。高盛全球银行与市场部门担任其财务顾问，Wachtell, Lipton, Rosen & Katz和DLA Piper提供法律咨询。

RBC资本市场担任LCN的出售顾问。McDermott Will & Schulte担任该房地产管理公司的法律顾问。

LCN总部位于纽约，由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell于2011年创立。据高盛称，其投资团队在三净租赁交易方面拥有超过30年的经验。

LaPuma、Colwell及其他LCN员工将在收购完成后加入高盛资产管理公司的房地产部门。高盛未透露LCN品牌是否将继续使用，也未提供其投资基金可能变化的细节。

LaPuma表示：“我们的团队、战略以及对合作伙伴（无论是资本方还是企业方）的承诺保持不变——变化的是我们的雄心规模。”

LCN带来30亿美元商业地产资产

截至6月30日，LCN管理约30亿美元资产，其大部分资金来自机构、保险公司和高净值个人。该公司在北美和欧洲运营，自成立以来已募集10只投资基金。

其投资组合涵盖工业用地、办公楼、零售物业以及为特定企业用途建造的建筑物。LCN发起、谈判并管理售后回租、定制建设及净租赁交易，将物业所有权与对每个租户信用的评估相结合。

在售后回租中，企业将建筑物出售给投资者，并立即通过长期协议租回。企业继续在该物业中运营，同时获得此前被建筑物占用的现金。

三净租赁将多项物业费用转嫁给租户。除租金外，租户通常还需支付房产税、保险和维护费用，从而减少业主的运营开支。

定制建设协议涉及为特定租户建造或改造建筑物，通常在工作完成前已协商好租赁条款。此类合同可为投资者提供已知的租户和租赁安排，但回报仍取决于租户履行义务的能力。

高盛表示，LCN的策略自成立以来，其已完全投资的旗舰基金实现了平均年净现金回报率10.8%。LCN截至3月31日计算该数据，北美基金以美元计价回报，欧洲产品以欧元计价回报。

据高盛称，按投资资本净倍数和实收资本分配衡量，LCN的基金在封闭式房地产基金中一直处于第一或第二四分位。过往基金业绩不保证该业务加入高盛后能获得类似回报。

该交易扩大了高盛的私人房地产业务

根据截至6月30日的数据，高盛在其投资业务中管理超过4万亿美元资产。其另类投资部门占比超过7060亿美元，涵盖私募股权、信贷、基础设施、风险投资、房地产和对冲基金策略。

在房地产领域，高盛表示自2012年以来已投资超过650亿美元。其现有业务涵盖物业股权、优先抵押贷款、夹层债务以及从单个建筑物到大型投资组合的各类投资。

LCN为该部门提供了一个专门的售后回租和三净租赁平台。高盛估计，北美和欧洲的企业资产负债表上持有约14万亿美元的物业，而每年仅有少量通过净租赁交易易手。

美国企业可通过售后回租获取资本，同时无需离开日常运营所需的设施。对于美国机构投资者而言，LCN的基金通过私人产品而非公开交易的房地产投资信托基金提供租金收入和企业信贷敞口。

高盛董事长兼首席执行官David Solomon表示，LCN将为资产和财富管理客户提供“多元化的回报来源”，同时为企业客户提供更多融资选择。

Solomon说：“他们的专注与我们私人房地产团队30年来的广泛业绩记录相辅相成，并将扩大我们服务保险、机构和财富客户群体的能力。”

高盛预计其企业关系以及全球银行与市场网络将支持LCN与企业和开发商的合作。其资产管理分销渠道也将把基金推介给养老金计划、保险公司、家族办公室和富裕客户。

6月，高盛还通过一个代币化房地产基金进入了基于区块链的房地产产品，该基金与Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group共同开发。据报道，该基金通过高盛的GS DAP平台代表房地产权益，同时保留传统的行政管理、托管和监管控制。

LCN交易紧随高盛22.5亿美元收购NEOS之后

在宣布LCN协议的六天前，高盛披露了一项以最高22.5亿美元收购NEOS Investments的交易。截至6月30日，NEOS管理着约300亿美元资产，分布在19只基于期权的收益ETF中。

根据此前8月的报道，收购NEOS预计将使高盛的ETF资产超过1300亿美元，其中包括约800亿美元主动管理型产品。该交易完成后，NEOS联合创始人Troy Cates和Garrett Paolella将成为高盛合伙人。

NEOS还管理着三只与比特币和以太坊挂钩的美国上市收益ETF，使高盛涉足投资管理的另一个领域。收购宣布时，NEOS比特币高收益ETF、增强型比特币高收益ETF和以太坊高收益ETF合计持有超过11亿美元。

与LCN收购不同，NEOS交易计划于2027年第一季度完成。其完成也取决于监管批准和常规交割条件。

高盛股价周二交易价约为1029.55美元，较前一交易日收盘价1051.31美元下跌约2.1%。该股日内最高触及1052.98美元，最低跌至1029.46美元。

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